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拥有第二套房子有好处吗?



乔恩·尼尔,第二居所银河体育娱乐优惠税务顾问

无论第二套房子的位置,大小或价值如何,都将内置某些银河体育娱乐优惠。但是,从中受益的机会取决于您使用该房产的方式。

个人使用

房产税和抵押贷款利息可与您的主要居住地一样抵扣第二套住房,并且受到相同的限制。如果您提交联合申报表,则不能在一两个房屋上扣除超过100万美元的购置债务(单独提交的已婚人士为500,000美元)的利息。

Two tax advantages of homeownership are not available for a second home — the immediate deduction of mortgage points when purchasing and the capital gain exemption when selling. Both tax breaks require the home to be your “principal residence.”但是,您可以扣除第二套房子的积分’抵押贷款’s term.

出租用途

如果您放弃一些个人用途而倾向于在一年中的一部分时间出租第二套房屋,则可以获得更多的银河体育娱乐优惠。但是也可能有缺点。

如果您在一年中将房屋出租了14天或更短的时间,则不必在纳税申报单上报告租金收入,无论金额如何,都不会影响抵押贷款利息的扣除。但是您不能扣除任何租金费用。

如果您在一年中将财产出租超过14天,则从第一天开始就应征税。但是,与租金有关的所有权费用(包括折旧,维护和公用事业费用)可以减税。您个人对第二套房的使用会影响自付额。当个人使用时间超过14天(或房屋出租天数的10%,以较大者为准)时,最高扣除额为租金收入的100%。请注意,不管亲戚为特权支付多少费用,允许亲戚使用您的度假屋通常被视为个人使用。而且,如果朋友以低于公平市场价格的价格出租您的房屋,这也算作个人使用。

如果您的度假屋符合出租物业的资格(即个人用途未超过允许的限制),则只能扣除分配给出租用途的抵押贷款利息。那可能很重要。例如,如果您仅在7月期间租用第二套房子,那么您的利息支出中只有1/12可扣除。

扣除损失

如果您的租金支出超过您收取的租金怎么办?只有“活跃”的投资者才能扣除租金损失。如果您积极参与管理租金和维护财产,则可以每年从正常收入中扣除最多25,000美元的损失。对于调整后总收入在100,000美元至150,000美元之间的纳税人,将逐步减少这一减损。但是,如果您雇用经理,您将成为被动投资者,可以使用租金支出来抵消租金收入。但是,您可以将任何超额扣除额结转到以后的纳税年度。

您的使用决定了第二套房子的银河体育娱乐待遇。在决定每年租用第二套房屋超过14天之前,请仔细权衡其利弊。

可抵扣游艇和汽车之家融资

您的第二套房子不必坐拥固定基础即可获得银河体育娱乐优惠。

根据美国国税局(IRS)的规定,如果该设施具有睡眠,烹饪和浴室设施,则可以视为住宅。因此,您的游艇或小船可以成为第二故乡。任何大小或价值的房车也可以。

只要船只或房车获得购买贷款的抵押,您的抵押贷款利息就可以像在更传统的第二套住房中那样扣除。购买或改善您的住所的总债务上限为100万美元。

有税务问题吗?联系 乔恩·尼尔.

 

 

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