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房地产如何减少您的纳税义务



威廉·罗杰斯-房地产和税收减免

为了最大化财产所有权的税收利益,房主,投资者和房地产专业人士都需要意识到他们可以享受的优惠以及适用的规则和限制。不管你’转售您的主要住所,出租度假物业或维持家庭办公室,如果您仔细计划,可以节省税款。但是,在某些情况下,《减税和就业法》(TCJA)可能会减少节税。

与家庭相关的税收优惠

房屋所有权有许多税收优惠-其中包括各种扣除。但是,当您提交2017年纳税申报表时,逐项扣除减少额可能会减少其中一些免税额的税收收益。尽管该限制在2018年消失了,但TCJA减少或消除了这些中断:

扣除财产税。 但是,对于2018-2025年,TCJA将州和地方税的抵扣额限制为不超过10,000美元的财产税以及所得税或营业税。

抵押利息扣除。 从2018年到2025年TCJA将2017年12月15日当天或之后产生的抵押贷款债务上限降低至$ 750,000。

房屋净值债务利息扣除。 TCJA将2018年至2025年的房屋净值权益扣除限制为用于改善房屋的债务。

AMT提醒!
如果房屋净值债务不是’用来做家装,兴趣是’用于AMT的免赔额,并可能触发或增加AMT责任。

内政部扣除

员工不能再扣除家庭办公费用,因为暂停了杂项扣除,但须遵守AGI最低限额的2%。

如果你’重新自营职业,您的家庭办公室是您的主要营业地点(或经常用于或经常用于开展业务),’作为空间的唯一用途,您可以从自雇收入中扣除抵押贷款利息,财产税,保险,水电费和某些其他费用的一部分。此外,您可以扣除可分配至办公室中房屋部分的折旧。您也可以扣除直接费用,例如仅商务电话线和办公用品。

AMT提醒!
不收取物业税’t deductible for AMT purposes. 如果你’受今年AMT的约束,预付款可能会伤害您,因为您’会失去扣除的好处。

或者,您可以使用简化选项来计算扣除额。在这种方法下,您最多可以扣除每平方英尺5美元(最多300平方英尺)(每年最多1,500美元)。虽然可以’贬值您房屋的那部分’用作办公室-您可以提交8829表格-您可以在允许的范围内以附表A的逐项扣除要求允许的抵押贷款利息,财产税和人员伤亡,而无需在个人和商业用途之间进行分配。

当然,有许多例外和警告。如果您可能需要这种休息时间,请与您的税务顾问详细讨论。

房屋租赁规则

如果你 rent out all or a portion of your principal residence or second home for less than 15 days, you don’不必报告收入。但是与租金直接相关的费用,例如广告和清洁费用,赢得了’t be deductible.

如果你 rent out your principal residence or second home for 15 days or more, you’我必须报告收入。但是您也可能有权扣除部分或全部租金,例如水电,维修,保险和折旧。可以扣除的确切金额取决于房屋是否出于税收目的被归类为出租物业(基于个人用途还是出租用途):

出租物业。 您可以根据房地产活动规则扣除租金费用,包括损失。您可以’扣除任何利息’归因于您个人对房屋的使用,但是您可以将物业税的个人部分作为逐项扣除。

非租赁财产。 您只能扣除租金收入的一部分。任何超额额都可以结转以抵消未来几年的租金收入。您还可以逐项扣除抵押利息和财产税的个人部分。在某些情况下,减少对住宅的私人使用可能会有所帮助,因此将其归类为出租物业。

房屋销售

当您出售主要住所时,如果您通过某些测试,则可以排除最高250,000美元的收益(联合申报者为500,000美元)。符合排除条件的收益也将从净投资所得税(NIIT)中排除。为支持准确的税基,请保留完整的记录,包括有关原始成本和后续改进的信息,以减少人员伤亡和您可能因业务用途而要求的任何折旧。

警告:  出售主要居所的收益通常不是’t如果收益可分配至非限定用途期间,则不计入收入。通常,这是2008年之后的任何时期’用作您的主要住所。那里’如果房屋首先被用作主要住所,然后被转换为非限定用途,则为s例外。

出售任何个人住宅的损失’t自付额。但是,如果将房屋的一部分出租或专门用于您的业务,则由于各种限制,该部分的损失可以抵扣。

由于第二套房屋不符合获得收益的资格,因此请考虑在出售前将其转换为租赁用途。它可以被视为商业资产,您可以通过分期销售或1031节交换来对任何收益递延税款。

或者,您也许可以扣除损失,但仅限于价值下降的程度  the conversion.

房地产活动规则

根据定义,投资房地产或租赁物业的收入和损失是被动的-除非您’重新成为房地产专业人士。为什么这很重要?被动收入可能要受NIIT的约束,并且被动损失只能从被动收入中扣除,超额部分可以结转。要获得房地产专业人员的资格,您必须每年执行:

  • 您实质参与的房地产交易或业务中超过50%的个人服务;和
  • 一年中,这些企业的服务时间超过750小时。

Each year stands 上 its own, and there are other nuances to be aware of. 如果你’re concerned you’如果无法通过测试并受到3.8%的NIIT测验,或者因被动活动而陷入困境,请考虑增加工作时间,以便您’会满足测试。请记住,针对配偶的特殊规定可能会帮助您达到750小时的考试标准。

警告:  美国国税局已经成功地质疑了纳税人在房地产专业地位方面的要求’保留足够的时间记录。

折旧相关的休息时间

与折旧有关的三个有价值的休息时间可以帮助房地产投资者减少税收,并且在2018年及以后的TCJA中有所改善:

1.红利折旧。 此额外的第一年折旧津贴可用于合格的改良物业。

2.第179条支出选举。 这使您可以扣除(而不是折旧数年)合格的租赁物业,餐馆和零售物业,但要遵守某些限制。 TCJA扩大了符合Sec资格的不动产的定义。 179的费用包括对非住宅不动产的以下改进:屋顶,HVAC设备,消防和警报系统以及安全系统。现在,某些主要用于提供住宿的可折旧有形个人财产也符合资格。 179个费用。

3.加速折旧。 这次休息可以使合格的租赁物业,餐馆和零售物业的恢复期缩短为15年,而不是39年。

投资物业的延税策略

It’可能会剥离自己的升值投资房地产或租赁房地产,但会推迟纳税义务。这样的策略甚至可以帮助您将收入保持在足够低的水平,从而避免触发3.8%的NIIT和20%的长期资本收益率。

不过,如果您’重新考虑如下的延迟策略:

分期付款销售。 分期付款销售使您可以通过在收到收益时将收益分摊到几年中来推迟收益。

警告:  即使没有收到现金,从某些折旧中扣除的普通收益也会在销售年度中确认。如果将来税率提高,您还可能最终要交更多的税。

秒1031交换。 Also known as a “like-kind”交换,此技术使您可以将一个房地产投资物业交换为另一房地产投资,并在获得任何收益之前推迟缴纳税款,直到您出售替代财产。

警告:  限制和重大风险适用。例如,通常从2018年开始,TCJA禁止秒。 1031年交换主要持有待售的房地产。

有税务问题吗?联系威廉·罗杰斯。

 

 

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威廉姆·E·罗杰斯(William E. Rogers),工商管理硕士,CFP,EA是位于加利福尼亚州圣地亚哥的精品税务和金融咨询公司Ascend Business Advisory的创始人。他拥有雷德兰兹大学(University of Redlands)的商业管理学士学位,南加州大学的MBA学位以及金门大学(Golden Gate University)的金融硕士学位。他的执业领域专门服务于创业公司的需求。

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