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用于美国联邦所得税目的的房地产专业人士



约翰·邓登

每天人们都会误解税法。无论您是簿记员,会计师,无执照的税务从业人员,注册代理人,注册会计师,税务律师,还是税务法庭法官,都没有关系,税法复杂而令人困惑,我们中的许多人都难以理解它,更不用说应用它了在实用性上。

我们中那些真正的代码学习者发现自己享受着这样一个事实,即几乎每天都有新的学习机会出现。这比“房地产专业人员”和《国内税收法》(特别是第469条)更真实。

根据IRC 469资格获得房地产专业人员资格对纳税人有利,因为他们放弃了出租活动中的被动活动损失限制,没有IRS 8582表格。不仅如此,房地产专业人员还可以将租金收入从净投资收益的3.8%税中排除,没有IRS 8960表格。

IRC第469节中的房地产专业规则已被提起诉讼。尽管没有一条规则独自存在会特别麻烦,但是许多从业人员,国税局甚至税务法院都似乎误解了如何在将规则应用于现实生活中时对这些规则进行集体解释。

IRC 469和房地产专业人士

什么是房地产专业人士?在审查詹姆斯·F·莫斯等。 v。专员135 TC第18号要成为房地产专业人员,纳税人必须满足以下两个条件:

(1)纳税人的个人服务中,超过一半必须在其主要参与的房地产行业或企业中进行;和

(2)纳税人必须在其实质参与的房地产行业或企业中提供超过750小时的服务。

如果两个测试均得到满足,则允许纳税人从其实质参与的租金中全额扣除损失。

§469的规定规定,纳税人可以通过任何合理的方式确定其参与一项活动。如果其他合理的方法可以确保根据Reg.2进行参与,则不需要严格的时间报告和日志。 §1.469-5T(f)(4)。

根据第469(c)(2)条的规定,出租物业通常被视为被动活动,而与纳税人参与活动的小时数无关。但是,第469(c)(7)节为房地产专业人士提供了例外,而第469(i)节为积极参与租赁活动的纳税人提供了$ 25,000的特殊津贴。

在这种情况下,詹姆斯·莫斯(James Moss)是一名专职核技术员。他还拥有四个单独的出租物业。莫斯先生声称,他在租赁物业上的实际时间加上“待命”时间以“有空”去从事租赁物业的工作,使他超过了750小时/年的门槛,使他有资格成为房地产专业人员。法院对国税局表示支持,认为要满足750小时的考验,纳税人必须实际为租赁物业提供服务。由于Moss在“通话”期间实际上并未执行任何服务,因此他无法将“通话”时间用于750小时测试。因此,他没有足够的时间,被剥夺了房地产专业资格。

一般而言,根据IRC第469节的规定,所有租赁活动均被视为被动活动,无论个人所有者的参与程度,实质或其他因素如何。这样的影响是租金损失只能被其他被动收入来源所抵消。如果纳税人没有足够的被动收入来完全抵消租金活动产生的被动损失,则这些超额损失将在当前纳税年度中暂停并结转到以后年度。

当然,除非纳税人按照IRC 469的规定在房地产行业或商业中真正赚钱,否则他们可以不受限制地要求租金损失。根据税法,这些纳税人被视为“房地产专业人员”。

那么,我们如何确定某人是否出于报告所得税的目的是房地产专业人士?

根据IRC第469(c)(7)节的规定,必须满足两个定量标准,才能使纳税人有资格成为房地产专业人员。

对于所涉及的纳税年度,纳税人在所有行业或企业中提供的个人服务的一半以上必须属于不动产,并且纳税人必须实质性地参与这些活动。换句话说,按照IRC的规定,要成为一名房地产专业人员,纳税人必须在房地产活动上花费比非房地产活动更多的时间。

您还必须投入至少750个小时的备案时间,以房地产业务作为纳税期的重要参与者。这些时间最好按纳税年度记录在日志中。

房地产交易或业务的概念不仅仅包括房地产的租赁。 IRC 469列出了其他活动,包括:

  • 发展
  • 再开发
  • 施工
  • 重建
  • 取得
  • 转换,
  • 操作
  • 管理
  • 租赁方式
  • 经纪人

不需要纳税人作为房东,就其所得税目的而言,其被视为房地产专业人士,也不必实际上拥有房地产执照。

IRC 469下房地产专业人员必须遵守的标准植根于“实质性参与”房地产交易或业务的概念。

财政部第1.469-5T节定义了建立实质性参与贸易或业务的七种方式:

  • 您一年中参与这项活动的时间超过500小时,
  • 您参与该活动实际上构成了该年度所有个人(包括非所有者)对活动的所有参与,
  • 您一年中的参与时间超过100小时,并且其他任何人(包括非所有者)参与的时间都没有您长,
  • 该活动是一项重要的参与活动,您在一年中参与了100多个小时,并且您每年参加所有重要的参与活动都超过500个小时。 [重要的参与活动通常是您一年中参与超过100个小时但没有实质性参与的贸易或商业活动(租赁活动除外)。]
  • 您在前一个纳税年度中的任何五个纳税年度(无论是否连续)都实质性地参与了该活动,
  • 对于个人服务活动,您实质上参加了当前纳税年度之前的任何三个纳税年度(无论是否连续),或
  • 一般事实和情况测试。

通常,在有关纳税年度的纳税年度中,房地产专业人员必须:

在房地产交易或业务中具有营利动机。
根据Reg的七个测试之一实质性地参与该房地产交易或业务。上文第1.469-5T节。

在房地产交易或业务上投入的时间比他们的日常工作要多,并且要花费750多个小时。

纳税人拥有一栋90单元的大型商业建筑,并花费2,000小时来管理和维护该建筑,作为该年度的主要工作,当该建筑开始产生$ 800,000的租金损失时,纳税人被视为允许在房地产中使用该损失的房地产专业人员。无限制的完整。

由于将租金定义为不动产交易,因此满足了测试要求,纳税人显然满足了Reg的小时测试要求。在第1.469-5T节中,这显然是纳税人的主要工作,因为在纳税年度中将2000年投入了获利动机。

[此职位将在下周继续]

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在美国国库署(IRS)之前在美国财政部注册,并受美国财政部第230号通函中规定的规则约束。作为联邦授权的税务从业者和税务上诉专家,我的注册代理人许可证#85353由美国财政部颁发。凭此许可证,我为世界各地的美国纳税人服务,以解决税务问题,并减轻涉及联邦和州问题的个人和公司对税收或税收纠纷的压力。

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